L'article L.442-14 du Code de l'Urbanisme introduit dans le droit de l'Urbanisme un mécanisme de la cristallisation des règles d'urbanisme particulièrement appréciable pour les lotisseurs et les constructeurs en lotissement.
En vertu de cet article, en effet:
"Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.
Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat."
En vertu de ces dispositions, le lotisseur et les constructeurs se trouvent protégés pendant cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, de l'évolution des règles d'urbanisme et notamment de l'évolution des règles du Plan Local d'Urbanisme.
Afin de tenter d'esquiver ce mécanisme, certaines Communes ont pris l'habitude d'opposer des décisions de sursis à statuer aux demandes de permis de construire déposées dans un contexte d'évolution de la règle d'urbanisme. Un tel sursis pouvant être opposée pendant plusieurs années il permettait de faire échec à la cristallisation.
Par un arrêt du 31 janvier 2022 le Conseil d’Etat a toutefois jugé que dès lors que le mécanisme de cristallisation bénéficiait au lotisseur et aux constructeurs, aucune décision de sursis à statuer ne peut leur être opposée.
Selon le Conseil d'Etat :
« il résulte de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme que l'autorité compétente ne peut légalement surseoir à statuer, sur le fondement de l'article L. 424-1 du même code, sur une demande de permis de construire présentée dans les cinq ans suivant une décision de non-opposition à la déclaration préalable de lotissement au motif que la réalisation du projet de construction serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme ». « Par suite, après avoir relevé que le maire de Rillieux-la-Pape avait, le. 12 avril 2018, pris une décision de non-opposition à la déclaration préalable de lotissement, le tribunal administratif a commis une erreur de droit en jugeant que ce maire avait entaché sa décision d'illégalité en n'opposant pas, le 5 janvier 2019, soit moins de cinq ans après cette décision de non-opposition, un sursis à statuer à la demande de permis de construire présentée sur une parcelle du lotissement ainsi autorisé, au motif que le projet litigieux était de nature à compromettre l'exécution du futur plan local d'urbanisme et de l'habitat de la métropole de Lyon ». (CE, 31.01.22, n°449496)
Une telle décision doit désormais être prise en compte lors du choix du montage de la division foncière.
Le lotissement disposant désormais d'un avantage sur la division primaire ou le permis valant division, dans le contexte d'une évolution prochaine des règles d'urbanisme.
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